提前还款｜缩短期限 vs 减少月供 哪种更划算

1. 本文要点

实际数值比较两种方式的总利息削减效果和现金流改善效果。整理应对死亡交叉的观点。

2. 背景与前提

在思考本主题时，需要理解市场环境与制度前提。因物件条件不同结论也会变化，以下仅作为一般指引参考。

3. 数值模拟

以有代表性的条件进行模拟。改变金额、利回率、期间等参数，用自己的条件验证很重要。

• 初期投资额与自有资金比例设定
• 年收入与运营成本估算
• 融资条件（利率·期间）设定
• 税后现金流试算

4. 判断标准与清单

1. 收益性（利回率·CF·IRR）水平
2. 对风险（空置·加息·法规变化）的抗性
3. 退出策略（出售时机·价格情景）
4. 与自身属性·资产规模的匹配

5. 常见失败模式

不要只看表面数字，需将修缮·空置·税负·法规变化纳入压力测试。

6. 总结

实际数值比较两种方式的总利息削减效果和现金流改善效果。整理应对死亡交叉的观点。 在RE/ANALYSIS只需输入物件URL与基本条件，本文所述指标即可自动计算。