1. 利回りの目安
土地：100坪・路線価2,000万円相当
月極駐車場 10台 × 1.2万円 = 月12万円 → 年144万円
利回り 7.2%
コインP 平均稼働40% → 月20万円 → 年240万円
利回り 12.0%（運営委託で実質取り分▲30%）2. 税負担が増える
更地・駐車場は 住宅用地特例（固都税1/6・1/3）の対象外。100坪・路線価2,000万円なら、住宅地時より固都税が 年20〜30万円増。利回りから差し引いて再計算が必要です。
3. 月極 vs コインPの選び方
- ✅ 月極: 住宅地・需要安定・運営楽
- ✅ コインP: 商業地・繁華街・初期投資300〜500万円
- ❌ 郊外コインP: 稼働率20%でフリーキャッシュフローほぼ0
4. 出口・転用
駐車場の最大メリットは 「契約解除が早く、すぐ別用途に転用できる」こと。アパート建築/売却/相続対策のいずれにも素早く切り替え可能。逆に「駐車場のまま長期保有」だけは税負担で割に合わない。
5. 向くケース
- ✅ 数年内に建築/売却予定の「つなぎ活用」
- ✅ 立地が良くコインP需要が読める
- ❌ 相続したまま長期放置の延長として