1. 評価額の決まり方
現金: 額面そのまま (1億円 → 1億円) 土地: 路線価評価 (実勢の70〜80%) 建物: 固定資産税評価額 (建築費の50〜60%) 賃貸: 借地権・借家権でさらに減額 土地: × (1 − 借地権割合 × 借家権割合30%) 建物: × (1 − 借家権割合30%)
2. 実例：現金1億円の圧縮
現金 1億円 → 区分マンション(土地3,000万・建物7,000万)購入 土地: 3,000万 × 0.7 × (1−0.7×0.3) = 1,659万 建物: 7,000万 × 0.5 × (1−0.3) = 2,450万 相続税評価額: 約4,100万円 圧縮率: 約59%
3. 1棟アパートの場合
1億円 1棟アパート購入 土地評価圧縮: 約50% 建物評価圧縮: 約70%(建築費から半減+借家権) 相続税評価額: 約3,500万円 圧縮率: 約65%
4. 注意点
- ❌ 借入だけ膨らませて評価圧縮 → 否認リスク(令和2年判例)
- ❌ 相続発生直前の駆け込み購入 → 否認
- ✅ 5年以上前から計画的に
- ✅ 賃貸経営の実態を作る(青色申告/管理)
- ✅ 専門税理士と二人三脚
5. 結論
不動産による評価圧縮は最大級の節税スキーム。ただし「節税のためだけ」では否認リスクが高く、賃貸経営として成り立つ物件選定が前提。CF・出口・相続を三位一体で設計してください。