GUIDES
不動産投資ガイド
物件評価の妥当性を判断するために最低限おさえるべき指標と考え方を、短時間で読める形で まとめています。RE/ANALYSIS は、これらの計算を物件URLや簡単な入力から自動で実行する SaaSです。
不動産投資 利回り 計算方法｜初心者でもわかるシミュレーション付き
サンプル物件で表面/実質利回りと税引前CFを1ステップずつ計算。画面付きで解説。
表面利回りと実質利回りの違い｜計算ツールで一発比較
2つの利回りを並列比較。差が出る理由と、ツールで一発比較する手順を紹介。
キャッシュフローとは？不動産投資でいくら残るか計算してみた
家賃→運営費→ローン→税金。手残りの計算を実例で1段ずつ。減価償却の節税効果まで。
ワンルーム投資は毎月いくら儲かる？シミュレーションしてみた
都内中古ワンルーム2,500万円・家賃10万円で毎月いくら残るかを段階別に計算。
年収500万でも不動産投資できる？リアル収支を計算
融資可能額・自己資金・月次CF・節税・デッドクロスまで実数値で検証。
フルローン物件は危険？返済シミュレーションで検証
自己資金20%と並列比較。金利+1%・空室20%・出口残債までストレステスト。
区分マンション vs 一棟アパート｜利回り・CF・出口を徹底比較
同条件で2物件を並列比較。融資・CF・出口・リスクの違いを表で整理。
築古木造アパート 高利回りの罠と見極め方
表面15%の裏側を融資/修繕/空室/出口の4軸で検証。買って良い条件も提示。
空室率と家賃下落｜30年の長期シミュレーション
下落率・空室率を変えて30年CF累計を試算。感応度分析の見方も解説。
出口『売却 vs 保有継続』判断軸
IRR・残債・譲渡所得税・デッドクロスの4軸で決める実例フロー。
不動産投資ローン｜金利相場と審査の通し方
金融機関別の金利・属性条件・DSCR改善の打ち手まで実務目線で整理。
サラリーマン大家の節税シミュレーション
年収500/800/1,200万別の節税効果を実数値で。デッドクロスへの備えも。
物件購入時の諸費用｜内訳と目安(7〜10%)
仲介手数料・登記・取得税など全項目を実額で完全分解。節約余地も提示。
インボイス制度と不動産オーナーの実務対応
テナント/駐車場オーナーの判断軸と2割特例。住宅オーナーは影響薄。
表面利回り・実質利回り・NOIの違い
広告に出る利回り表記の罠と、金融機関が見る実質利回り・NOIの算出方法を整理。
DSCRとは — 金融機関の融資審査ロジック
DSCR（Debt Service Coverage Ratio）の意味、最低ライン、改善の打ち手を解説。
出口戦略の組み立て方
保有期間・売却タイミング・売却価格シナリオを総合リターンで比較する考え方。
減価償却と税引後キャッシュフロー
構造別の耐用年数、建物按分、税引後CFの考え方を実務目線でまとめます。
戸建賃貸投資のリアル収支｜500万円・地方戸建で月いくら？
築古戸建500万円・家賃6万円のサンプルで、月次CF・修繕積立・出口まで実数値で検証。
中古マンション1棟買いシミュレーション｜利回り・CF・融資
1億円・利回り8%の中古RC1棟マンションを例に、CF・DSCR・融資条件・出口を一気通貫で試算。
新築アパート vs 中古アパート｜10年累計でどちらが得か
新築/中古アパートを同価格帯で比較。利回り・修繕・空室・減価償却・出口の10年累計CFを試算。
地方RC1棟は買いか？利回り12%物件の罠と勝ち筋
地方RC1棟・表面12%の物件で、融資・空室・修繕・出口のどこにリスクが潜むかを実数値で検証。
テラスハウス・連棟式の利回りと出口戦略
テラスハウス・連棟式建物の特性、融資・出口の難しさ、それでも勝てるパターンを整理。
駐車場経営の利回り｜土地活用としての現実
月極/コインパーキング/コインランドリーを比較。土地活用としての利回り・税負担・出口を整理。
東京23区 区分マンション利回りマップ｜エリア別実勢
城南/城西/城東/城北エリア別の中古区分実質利回り相場を整理。投資妙味のあるエリアを抽出。
政令指定都市の利回り相場｜大阪/名古屋/福岡/札幌比較
4大政令指定都市の中古区分・1棟アパート利回り相場を比較。融資環境と人口動態も整理。
人口減少エリアで投資して良い条件｜空室率と賃料下落
人口減少エリアでも勝てる物件条件を、空室率・賃料下落・再生戸数の3軸で具体化。
再開発エリア投資のタイミング｜計画発表から完成まで
再開発エリアの賃料・物件価格の典型カーブを、計画発表→着工→完成の各フェーズで整理。
メガバンク・地銀・信金・ノンバンク｜不動産投資ローン徹底比較
4種類の金融機関別に、金利・期間・年収条件・物件タイプの相性を1表で整理。
法人化のタイミングと節税効果｜年収・資産規模別
個人/法人の所得税率比較、法人化メリット・コスト、年収帯ごとの最適タイミングを整理。
金利上昇局面でやるべき5つの打ち手｜変動金利の対策
金利+1%でCFがどう変わるかと、繰上返済・借換・固定化・売却の5つの打ち手を比較。
共同担保・追加融資の仕組み｜2棟目をスムーズに買う
1棟目を共同担保に2棟目を買う仕組み、必要な含み益、注意点を実例で整理。
不動産投資の確定申告｜青色申告で65万円控除を取る手順
青色申告承認申請、複式簿記、e-Tax対応、必要書類、税理士に頼むラインを実務ベースで整理。
不動産取得税の計算と軽減措置｜支払時期と節約方法
取得税の計算式、軽減措置の適用条件、支払時期、申告の手順を実例で整理。
固定資産税・都市計画税の仕組み｜評価額・税額の見方
固都税の計算式、評価額の決まり方、住宅用地特例、納付時期を1記事で整理。
譲渡所得税の長期/短期｜売却タイミングで税率半減
保有5年で税率が半分になる仕組み、取得費・譲渡費用、特別控除を実例で整理。
管理会社の選び方｜手数料率と入居付け力の見極め
管理委託契約のタイプ、手数料相場、入居付け力を見極めるチェックリストを整理。
賃料設定のロジック｜近隣相場・成約事例から逆算
募集賃料の設定根拠、相場調査の手順、最初の2週間と1ヶ月後の戦術を整理。
原状回復費の相場と交渉術｜退去時トラブルを防ぐ
国交省ガイドラインに沿った原状回復費の負担区分、相場、入居者との交渉実務を整理。
家賃滞納対策｜保証会社・督促フロー・強制執行までの実務
家賃保証会社の選び方、督促タイミング、明渡訴訟・強制執行までの期間とコストを整理。
マイソク（物件概要書）の見方｜数字とウソを見抜くチェック表
マイソクの主要項目別に「表示の数字」と「実態の数字」のズレを見抜くチェックポイントを整理。
指値の入れ方｜物件種別×売主属性別の落とし所
売主属性別の指値受容ライン、提示の順序、決済条件とのバランスを実例で整理。
重要事項説明書の落とし穴｜契約前にチェックすべき10項目
重説で見落としやすい10項目を、トラブル事例とセットで整理。
再建築不可・既存不適格物件｜利回りとリスクのバランス
再建築不可・既存不適格の定義、利回りプレミアム、出口戦略、買って良い条件を整理。
不動産投資の失敗パターン10選｜実例から学ぶ回避策
投資家がハマる典型10パターンと、それぞれの早期発見シグナル・回避策を整理。
災害リスクと火災・地震保険｜本当に必要な補償の見極め
ハザードマップの読み方、火災保険の補償範囲、地震保険の必要性を実数値で整理。
不動産投資で月20万円の家賃収入を作るルートマップ
月20万円CFまでの物件数・自己資金・年数を年収帯別に逆算したロードマップ。
相続対策としての不動産投資｜現金 vs 不動産の評価圧縮効果
相続税評価額の計算式、現金と不動産で何%圧縮できるか、注意点を実例で整理。
借り換えの損益分岐点｜金利差0.5%で得する残債・残期間
金利差・残債・残期間から借り換えメリットを試算。諸費用込みの損益分岐年数を計算。
繰上返済｜期間短縮 vs 返済額軽減 どちらが得か
2方式の総利息削減効果とCF改善効果を実数値で比較。デッドクロス対策の観点も整理。
保証会社型ローンとプロパーローンの違い
金利・審査・自由度・上限額の観点で2種類のローン形態を比較。使い分けの実務ロジック。
非居住者・外国人が日本で不動産融資を受ける現実
対応金融機関、必要書類、金利上乗せ幅、物件条件を整理。実務フローと注意点。
アパートローン・パッケージ商品の落とし穴
スルガ・オリックス系パッケージの金利・LTV・優遇条件の裏側。属性劣化リスクも解説。
団信の選び方｜がん団信・三大疾病特約は必要か
団信の種類別コスト（金利上乗せ0.1〜0.3%）と保障範囲を比較。加入判断のロジック。
シェアハウス運営の利回りと法規制（寄宿舎扱い）
建築基準法上の寄宿舎の要件、運営コスト、利回り事例。REINS流通性の低さも整理。
民泊（住宅宿泊事業法）の収益シミュレーション
180日制限下の稼働率・ADR・OCC別CF試算。特区民泊・旅館業との比較も。
マンスリーマンション運営のCFと空室リスク
家具家電費用、清掃・水光熱費、稼働率別の月次CF試算と代行会社の手数料相場。
学生向けアパートの立地条件と長期需要
キャンパス距離・沿線・築年数と入居率の関係。大学定員動態を踏まえたエリア選定。
サ高住・高齢者住宅の投資判断
サービス付き高齢者向け住宅の補助金・運営スキーム・利回り相場と出口の難しさ。
トランクルーム経営｜土地活用の新定番
屋内型・コンテナ型の初期投資と月次CF、稼働までの期間、法規制（用途地域）を整理。
リノベ費用の回収シミュレーション｜家賃UP幅の目安
キッチン・浴室・床壁天井の工事費と家賃UP幅、投資回収年数を部位別に整理。
セルフリノベで利回りを引き上げる境界線
DIY可能な工程と業者委託が必須の工程、時給換算での費用対効果を整理。
大規模修繕の周期と積立｜RC/木造別
構造別の修繕周期（10〜15年）と部位別コスト、月次積立額の目安を実数値で整理。
外装リニューアルで空室改善した実例パターン
外壁・共用部・エントランスの刷新で募集家賃が上がった実例を、費用対効果とセットで解説。
用途変更（住居→民泊/事務所）の許認可と収益比較
用途変更の建築確認、消防・遮音要件、収益改善効果を実例で比較。
郊外 vs 都心｜利回りと空室リスクの実データ比較
首都圏郊外と都心の中古区分・戸建の実質利回りと空室率を比較。長期保有の総リターン。
大学キャンパス撤退リスクとエリア選定
キャンパス撤退の事例と賃料下落幅、代替需要の見極め方を整理。
工場城下町の賃貸需要と撤退リスク
主力工場の撤退で急落した町の事例と、複数事業者依存の見極め方を整理。
観光地物件の民泊・別荘賃貸ハイブリッド
繁忙期民泊＋閑散期マンスリーのハイブリッド運営の年間CFシミュレーション。
大阪万博後の関西エリア不動産動向
過去万博後の価格推移パターンと、関西主要エリアの中長期見通しを整理。
2025年建築基準法改正｜4号特例縮小の影響
4号特例縮小で築古木造の増改築コストがどう変わるか、投資戦略への影響を解説。
省エネ基準義務化と築古物件の資産価値
2025年省エネ基準義務化、2030年ZEH水準への引き上げが築古物件の売却価格に与える影響。
用途地域別の投資戦略（住居/商業/工業）
13種類の用途地域別に、建てられる建物・容積率・投資適性を整理。
農地転用と収益化までのフロー
農地法3条・4条・5条の違い、転用許可の要件、収益化までの期間とコスト。
境界確定・越境問題の実務対応
境界確定測量の費用相場、越境物の処理、購入時の重説チェックポイント。
外国人入居者の受け入れ戦略とリスク管理
外国人可物件の需要、保証会社の対応、契約書多言語化、退去時トラブル対策。
ペット可物件で家賃UP＋長期入居を狙う
ペット可化の工事コスト、家賃プレミアム、退去率低下効果を実データで整理。
空き部屋をコワーキング/レンタルオフィス化
空き部屋の用途変更コストと月次収益、需要立地の見極め方を整理。
共用電気・水道の削減で純CF改善
LED化・高効率ポンプ・貯水槽廃止で削減できる年間光熱費のシミュレーション。
更新率を上げる小施策集｜退去コストの試算
退去1件のコスト（AD・原状回復・空室損）と更新率UPの施策を実数値で整理。
競売物件の入札戦略とリスク
BIT物件情報の見方、入札価格の決め方、占有者リスク、引渡命令の実務。
任意売却物件の仕入れルート
任意売却の仕組み、仕入れルート、指値相場、決済までのフローを整理。
オーナーチェンジ売却の価格交渉術
利回り査定・レントロール・修繕履歴で買い手を納得させる資料作成と交渉術。
買換特例（居住用・事業用）の活用
特定事業用資産の買換特例で譲渡所得税を80%繰延する要件と実務。
J-REIT vs 現物不動産｜同額投資のリターン比較
5,000万円をJ-REITと現物に同額投資した場合の10年累計リターン・税負担・流動性比較。
不動産クラウドファンディングと現物投資の使い分け
1万円から可能なCFの利回り・元本保護・出口自由度と、現物との組み合わせ戦略。
資産管理会社設立で相続と法人化を一体設計
持株会社スキーム、株式贈与、事業承継税制の活用で相続と法人化を同時最適化。
FIRE達成後の物件ポートフォリオ組み替え
月100万CF達成後の売却・借換・区分売り抜けで手離れの良いPFに組み替える戦略。