자기 토지 위 신축 아파트 경영｜수지와 함정

1. 이 글의 요점

자기 토지 기반 신축 아파트 기획. 목조와 경량 철골의 평당 건축비, 예상 수익률, 서브리스 리스크, 상속세 평가 압축 효과와 대표적 실패 패턴을 정리합니다.

2. 배경과 전제

짚고 넘어갈 시장 환경과 제도 전제. 개별 토지 조건에 따라 결론이 달라지므로 아래는 일반적 가이드로 참고하세요.

3. 수치 시뮬레이션

대표 조건으로 시뮬레이션합니다. 금액·수익률·기간 등의 파라미터를 바꿔 자신의 조건으로 검증하는 것이 중요합니다.

• 초기 투자와 자기자금 비율
• 연 매출과 운영 비용 추정
• 대출 조건(금리와 기간)
• 세후 현금흐름

4. 판단 축과 체크리스트

1. 수익성(수익률·CF·IRR) 수준
2. 리스크(가동률·규제·요금 변동) 내성
3. 출구 전략(철수 용이성과 재활용)
4. 자신의 프로파일과 토지 조건 적합성

5. 흔한 실패 패턴

표면 숫자만 보지 마세요. 가동률·수선·세금·규제 변경을 반영한 스트레스 시나리오에서도 견디는지 확인하세요.

6. 요약

RE/ANALYSIS에서는 토지 조건만 입력하면 본문에서 다룬 지표를 자동 계산합니다.