1. 65万円控除の要件
① 事業的規模（5棟10室基準） ② 複式簿記による記帳 ③ 損益計算書 + 貸借対照表の提出 ④ e-Taxによる電子申告 or 電子帳簿保存 10室未満は最大10万円控除（55万→不可）
2. 申請手順
- 事業開始から2ヶ月以内に「青色申告承認申請書」提出
- 既存事業者は適用年の3/15まで
- 会計ソフト(freee/弥生)で複式簿記
- 決算: 1/1〜12/31 → 翌3/15申告
3. 5棟10室未満でも有利な戦略
5棟10室未満は 10万円控除 + 給与所得との損益通算で十分メリット。事業的規模に届かなくても青色申告は必ず選択すること。
4. 税理士に頼むライン
- ✅ 物件3棟以上 or 法人化検討
- ✅ 修繕・売却・相続が絡む年
- ❌ 1棟・サラリーマン副業 → freeeで十分
5. 結論
1棟目から 青色申告 + 会計ソフトが基本セット。事業的規模に届いたら65万円控除に切替。年商1,000万円超で消費税課税が絡んだら税理士へ移行が王道です。