1. 構造別の法定耐用年数
- 木造：22年
- 軽量鉄骨造（骨格3mm以下）：19年
- 軽量鉄骨造（骨格3〜4mm）：27年
- 重量鉄骨造（骨格4mm超）：34年
- RC造・SRC造：47年
2. 中古資産の耐用年数
築古物件は以下の簡便法で耐用年数を計算します。
- 法定耐用年数を超えた物件：法定耐用年数 × 20%（小数切り捨て）
- 法定耐用年数の一部経過：(法定耐用年数 − 経過年数) + 経過年数 × 20%
例：築28年の木造アパート（法定22年超）→ 22 × 0.2 = 4年。 建物按分が3,000万円なら年間750万円を4年間で償却でき、強力な税効果が生まれます。
3. 建物按分の決め方
土地は減価償却の対象外、建物のみが対象です。按分方法は以下の優先順位：
- 売買契約書に明記されている金額
- 消費税額からの逆算（消費税 ÷ 0.10 = 建物価格）
- 固定資産税評価額の比率で按分
- 建物の標準的建築価額から逆算
建物按分が大きいほど減価償却費が増え税効果は高まりますが、税務調査で 否認されないよう客観的根拠を残す必要があります。
4. 税引後キャッシュフローの計算
課税所得 = NOI − 支払利息 − 減価償却費 − その他経費 税額 = 課税所得 × 限界税率 税引後CF = NOI − 元利返済額 − 税額
ポイントは、減価償却費は税額計算には引くが、実際のキャッシュアウトには含めない点。 これが「黒字なのに税金がほぼゼロ」「赤字計上で本業の所得と損益通算」という 税効果ロジックの源泉です。
5. デッドクロスへの備え
減価償却期間が終わると課税所得が一気に増え、税引後CFが急減します（デッドクロス）。 この前に売却するか、新規物件で減価償却を積み増すかを、購入時点で計画しておくべきです。