GUIDE

賃料設定のロジック｜近隣相場・成約事例から逆算

募集賃料は「高く出して下げる」ではなく「相場で出して即決」が正解。相場調査の手順と、決まらない場合の戦術を時系列で整理します。

1. 相場調査の手順

SUUMO/HOMESで「同駅・同築年・同間取り」の募集賃料Top20
レインズ成約事例（管理会社経由）で実際の決定賃料
半径500m以内の競合物件数を把握
閑散期(11月〜1月)/繁忙期(2月〜4月)の差を織り込む

2. 募集賃料の鉄則

募集賃料 = 相場成約価格 + 0〜3%（強気)
                                 +5%以上 → 1ヶ月決まらず減額の典型

設備・リフォーム差で+5%プレミアム取れる:
  ・独立洗面・浴室乾燥機・モニタ付インターホン
  ・追い焚き・宅配BOX・無料Wi-Fi

3. 時系列戦術

0〜2週: 様子見・反響件数チェック
2〜4週: 反響少→AD(広告料)を1ヶ月分追加
4〜6週: 内見ゼロ→賃料2,000〜3,000円減額
6〜8週: 内見あり成約なし→キャンペーン(フリーレント)
8週超: 大幅減額より退去/原状回復を見直し

4. AD(広告料)の使い方

閑散期は AD1ヶ月で空室期間が1〜2ヶ月短縮することが多く、賃料減額より総合CFが良い。減額は将来賃料の天井を下げるが、ADは一時コストで済む。

5. 結論

賃料は「下げる」より「相場で出して、決まらなければAD/設備で勝負」。賃料を下げると次回更新時の天井も下がり、長期CFに響きます。

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