サンプル物件
都内中古区分 / 価格2,500万円 / 月家賃10万円(現状) 運営費 月1.2万 + 固都税年5万 / ローン2,000万・1.8%・35年
1. 家賃下落の標準値
- 都心駅近マンション：年 0.5〜1.0%
- 郊外マンション：年 1.0〜1.5%
- 地方アパート：年 1.5〜2.5%
- 築20年以降は下落カーブが緩むケースもある（底値到達）
2. 空室率の標準値
- 都心ワンルーム：3〜7%
- 郊外ファミリー：8〜12%
- 地方ファミリー：15〜25%
3. 30年家賃推移（年-1%／空室5%の場合）
年 月家賃 年実効家賃(空室控除後) 1 10.0万 114万 5 9.6万 109.4万 10 9.1万 103.7万 15 8.7万 99.2万 20 8.3万 94.6万 25 7.9万 90.0万 30 7.5万 85.5万
4. CF累計シミュレーション
前提 CF30年累計 うち税引後 楽観(下落0.5%/空5%) 約720万円 約540万円 標準(下落1.0%/空5%) 約460万円 約340万円 保守(下落1.5%/空10%) 約190万円 約110万円 悲観(下落2.0%/空15%) 約-20万円 約-90万円
標準ケースで30年CF累計340万円。自己資金500万円に対して回収率68%。 売却益と元本返済で残りを埋める設計が必須です。
5. 感応度分析の見方
- 家賃下落率＋0.5pt → 30年CF累計が約150万円減
- 空室率＋5pt → 30年CF累計が約200万円減
- 金利＋0.5pt → 30年返済額が約100万円増
最も効くのは空室率。立地選定で空室率が-5pt動けばCF累計+200万円が浮きます。
