일본 Airbnb / 민박

세 가지 합법 경로

1. 민박(주택숙박): 신고제. 연 180박 상한. 지방자치체는 추가 제한 가능(그리고 실제로 함) — 교토와 도쿄 중심구는 평일 제한.
2. 여관업 허가: 완전한 상업 라이선스, 박수 상한 없음. 조닝(상업 또는 혼합 용도) 부합, 소방 개선, 통상 상주 관리인 또는 10분 내 도착 인력 필요.
3. 특구민박: 오사카, 지바(조시/기타큐슈). 상한 없지만 최소 2박. 지정 구역 내에서만.

오사카 특구민박 1LDK 시산

일반 임대:
  월 임대료:              ¥95,000
  연간 총액:              ¥1,140,000
  공실 5%, OpEx 25%:     ¥810,000 NOI

특구민박(입주율 65%, ADR ¥12,000):
  총수입:                 ¥2,847,000
  플랫폼 수수료(15%):    −¥427,000
  청소비(¥3,000/회):     −¥360,000
  수도광열 및 소모품:     −¥240,000
  라이선스 요구 인력:     −¥600,000
  OpEx(관리 20%):        −¥250,000
  NOI:                    ¥970,000

상승분:                    ~20%(가구 일회성 지출 ~¥600K 미포함)

적합한 경우

• 매물이 오사카 특구 내 또는 여관업 허가 취득 완료
• 위치가 관광 핫스팟 JR/지하철역 도보 10분 이내
• 이미 자체 체크인 운영 체계 보유(또는 구축 가능)
• 관광 사이클에 따른 15–20% 매출 변동 감내 가능

적합하지 않은 경우

180일 상한의 일반 민박은 청소와 관리비 차감 후 장기임대를 이기는 경우 드묾. 지방자치체가 평일 제한하면 실제 상한이 70–90박까지 하락 — 경제성 붕괴. 매수 전 반드시 지방 조례 확인.

해외 오너

해외에서 자체 운영 불가 — 일본 법규가 현지 「주택숙박관리업자」 요구. 플랫폼 수수료 외에 유자격 관리업자에게 별도 ¥30,000–¥50,000/월 계상 필요.