Trois voies légales
- Minpaku (hébergement en logement) : régime de notification. Plafond de 180 nuits par an. Les municipalités peuvent (et le font souvent) ajouter des restrictions — le centre de Kyoto et de Tokyo limitent l'exploitation en semaine.
- Licence hôtelière (ryokan-gyō) : licence commerciale complète, sans plafond de nuits. Nécessite un zonage adéquat (commercial ou mixte), des mises aux normes incendie, et généralement un personnel résident ou joignable en moins de 10 minutes.
- Minpaku de zone spéciale : disponible à Osaka, Chiba (Choshi / Kitakyushu). Pas de plafond, mais séjour minimum de 2 nuits. Uniquement dans les zones désignées.
Calcul : 1LDK en zone spéciale d'Osaka
Location classique : Loyer mensuel : ¥95 000 Brut annuel : ¥1 140 000 Vacance 5 %, OpEx 25 % : ¥810 000 NOI Zone spéciale (occupation 65 %, ADR ¥12 000) : Revenus totaux : ¥2 847 000 Commission plateforme 15 % :−¥427 000 Ménage (¥3 000/rotation) : −¥360 000 Consommables et amenities :−¥240 000 Personnel légal requis : −¥600 000 OpEx (gestion 20 %) : −¥250 000 NOI : ¥970 000 Uplift : ~20 % (hors ~¥600K d'ameublement initial)
Quand ça a du sens
- Le bien est en zone spéciale d'Osaka ou dispose d'une licence hôtelière.
- À ≤ 10 minutes à pied d'une gare JR/métro en zone touristique.
- Vous exploitez déjà (ou pouvez monter) votre propre système de check-in.
- Vous tolérez des variations de revenus de 15–20 % liées au cycle touristique.
Quand non
Le minpaku générique avec plafond de 180 jours dépasse rarement la location classique après ménage et gestion. Si la municipalité restreint la semaine, le plafond réel tombe à 70–90 nuits — l'économie s'effondre. Consultez toujours l'arrêté local avant d'acheter.
Propriétaires étrangers
Vous ne pouvez pas gérer vous-même depuis l'étranger — la loi impose un « opérateur d'hébergement en logement » enregistré localement. En plus des commissions de la plateforme, budgétez ¥30 000–¥50 000/mois pour un opérateur qualifié.
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