1. サンプル物件
物件種別 地方政令市 築30年 RC 12戸 1棟 物件価格 8,000万円 表面利回り 12.0%（年家賃960万円） 想定空室率 20%（地方相場） 運営費率 25%（共用設備劣化） ローン 6,500万円・金利3.5%(ノンバンク)/20年
2. 4軸でのリスク検証
軸 リスク内容 インパクト 融資 金利3.5%でDSCRギリギリ CF年30万円のみ 空室 地方人口減で実態空室25%超 CFマイナス転落 修繕 築30年・大規模修繕未実施 1,000〜2,000万円 出口 投資家向け売却・買手少ない 塩漬けリスク
3. 表面12%の中身
実質利回りは (960 × 0.8 − 240) ÷ 8,700万 ≒ 6.1%。さらに修繕積立を年100万円乗せると4.9%、ノンバンク金利3.5%との差はわずか1.4%。レバレッジが効かないどころか、空室1割悪化で赤字になります。
4. 買って良い条件
- ✅ 給排水・外壁・屋上防水が直近で実施済
- ✅ 入居率90%以上・賃料下落余地が小さい
- ✅ 政令指定都市レベル・駅徒歩15分以内
- ✅ 売主が修繕履歴と賃貸借契約を全開示
- ✅ DSCR 1.4以上を達成できる融資条件
5. 結論
地方RC高利回りは 中級者以上の領域。1棟目で手を出すなら、修繕履歴と入居率の現状確認が絶対条件。表面利回りだけ見て買うと、塩漬け→任意売却の典型パターンに陥ります。