サンプル物件
地方 築32年 木造アパート 6戸 価格 1,800万円 / 月家賃 22.5万円(満室) 表面利回り = 270 ÷ 1,800 = 15.0%
罠1：融資が組めない
法定耐用年数22年を超えた木造は、メガバンク・地銀ではほぼ融資不可。ノンバンク融資（金利3.9〜4.9%、期間10〜15年）が現実解です。
借入1,500万・金利4.5%・15年 年間返済額 ≈ 138万円 NOI(運営費15%+空室20%控除) ≈ 270×0.65 ≈ 175万円 税引前CF ≈ 175 − 138 = 37万円/年
表面15%が、実質CFベースでは利回り約2%相当。融資条件で半分以上が消えます。
罠2：突発的な大規模修繕
- 屋根葺き替え：80〜150万円
- 外壁塗装：100〜200万円
- 給排水管の更新：戸数×30〜50万円
築30年超は購入後5年以内に1回は発生。CF 5年分が消える前提で見るべき。
罠3：空室サイクルの長さ
地方築古は1戸退去で6ヶ月以上空くことも珍しくない。広告では満室想定でも、稼働率75〜80%が実態。 サンプルでは空室20%で再計算済み。
罠4：出口がない
買い手は同じ高利回り目的の投資家のみ。融資が付かないため現金買い、価格は土地値以下まで叩かれます。 土地値（路線価×0.8×面積）が購入価格を上回っているかが最低条件。
買って良い築古木造の条件
- 土地値 ≥ 購入価格（最悪、更地売却で損切り可能）
- 修繕履歴が10年以内に外壁・屋根・給排水のいずれか
- 駅徒歩15分以内 or 大学・工場の至近
- 耐用年数残4年以上で減価償却の節税効果が取れる
