1. サンプル物件
物件種別 地方 築35年 木造戸建 物件価格 500万円（現金買い） 月額家賃 6万円（年間72万円） 固定資産税 年 4万円 管理委託料 月 3,000円 空室率 8% 購入諸費用 約50万円（仲介・登記・取得税）
2. 月次キャッシュフローの実態
① 家賃 +60,000円 ② −空室引当 (8%) −4,800 ③ −管理委託料 −3,000 ④ −固定資産税月割 −3,300 ⑤ −修繕積立 (月1万) −10,000 月次CF ≒ +38,900円
3. 修繕費の現実
築35年戸建では、給湯器交換15万円・屋根防水30万円・水回り更新50万円が10年で必ず発生します。月1万円積立では足りないことが多く、購入時に 50〜100万円のリフォーム予算 を別枠で持っておくのが現実的です。
4. 出口戦略
戸建は土地値が残るため、価格下落耐性は区分より強い。立地が悪くなければ 10年後も購入価格の70〜90%で売却可能。最悪のシナリオでも更地価格＋解体費を逆算すれば下限値が見えます。
5. 戸建投資が向く人・向かない人
- ✅ DIYや小規模リフォームを楽しめる
- ✅ 現金買いで純粋にCFを取りたい
- ✅ 入居者対応を自分でできる
- ❌ 完全放置で運用したい
- ❌ レバレッジを効かせたい