1. サンプル条件
【A】都内中古区分マンション 価格 2,500万円 / 月家賃 10万円 / 運営費 月1.2万 + 固都税年5万 空室5% / 諸費用175万 / 自己資金500万 / ローン2,000万・1.8%・35年 【B】地方一棟木造アパート（8戸） 価格 4,500万円 / 月家賃 36万円(満室) / 運営費 月5.4万 + 固都税年15万 空室15% / 諸費用360万 / 自己資金900万 / ローン3,600万・2.5%・25年
2. 主要指標の並列比較
項目 区分(A) 一棟(B) ---------------- -------------- -------------- 表面利回り 4.80% 9.60% 実質利回り 3.54% 6.30% 年間NOI 94.6万円 283万円 年間返済額 77.0万円 193万円 税引前CF 17.6万円 90万円 DSCR 1.23 1.47 自己資金回収 約29年 約10年
3. 融資の通りやすさ
- 区分：年収500万〜でも提携ローンが組みやすい。属性軽め
- 一棟：年収700万＋金融資産1,000万以上を求められやすい。事業性融資
- 区分は積算評価が低くなりがち、一棟は土地値で評価が出やすい
4. リスク構造の違い
- 区分：1戸=空室時のCFはゼロ。修繕は管理組合で計画的
- 一棟：戸数で空室リスクを分散、ただし大規模修繕は自己責任
- 一棟は土地を保有→売却時の値持ち、区分は流動性が圧倒的に高い
5. 出口戦略の違い
区分は実需層にも売れるため流動性が高く、3〜5年で売り抜く戦略も取りやすい。一棟は 収益還元評価に縛られ、買い手はほぼ投資家のみ。NOIを上げてから売る前提の長期戦略になります。
6. ツールで一発比較する
