1. サンプル物件
物件種別 中古RC 築25年 8戸 1棟 物件価格 1億円 表面利回り 8.0%（年間家賃800万円） 運営費率 20%（管理・清掃・修繕・税） 空室率 10% 自己資金 2,000万円 + 諸費用700万円 ローン 8,000万円・金利2.2%・25年（元利均等） 年間返済額 約414万円
2. 年次CF試算
① 満室家賃 800.0万円 ② −空室損失 (10%) −80.0 ③ 実効家賃 720.0 ④ −運営費 (20%) −160.0 ⑤ NOI 560.0 ⑥ −年間返済 −414.0 ⑦ 税引前CF 146.0万円 DSCR (NOI ÷ 返済) 1.35
3. 区分との違い
- 融資額が桁違い → 属性と物件評価の両輪が必要
- 空室1戸あたり影響が小さい（リスク分散）
- 大規模修繕は数百万〜千万単位で計画必須
- 出口は投資家向け（個人エンドより流動性低い）
4. 融資が通る条件
1億円のRC1棟は 年収800万円以上 + 金融資産1,500万円以上が一般的なライン。地銀・信金の不動産融資枠を持つ支店との関係構築がカギです。
5. 出口シナリオ
10年保有後の残債は約5,400万円。年1%価格下落で売価9,000万円なら、売却諸費用込みで手残り約3,400万円。10年CF累計1,460万円と合わせて、自己資金2,700万円が約5,000万円超に膨らむ計算です。