1. 4フェーズの典型カーブ
フェーズ 物件価格 賃料 リスク ①計画発表前 通常 通常 情報非対称・買い場 ②計画発表 +5〜10% +0% 計画頓挫リスク残 ③着工〜完成 +15〜25% +5〜10% 価格織り込み済 ④完成・運用 +20〜30% +15〜20% 過熱・利回り低下
2. 利回りで見た買い場
③〜④では 表面利回りは1〜2%低下するため、CF重視ならむしろ ①〜② 段階での仕込み。賃料上昇 + 賃料 → CF改善 + 値上がりを両取りできます。
3. 計画情報の確認先
- 自治体の都市計画決定告示
- デベロッパーの再開発エリア公式サイト
- 国交省『都市再生緊急整備地域』指定
- 新駅・新路線情報（鉄道事業者IR）
4. 失敗パターン
- ❌ 完成後に「これから上がる」と言われて買う
- ❌ 計画頓挫リスクを織り込まず現金力ギリギリ
- ❌ 賃料上昇を過大評価して空室を見落とす
5. 結論
再開発エリアは 「計画発表前後〜着工初期」が最大の妙味。完成後はキャピタル狙いではなく、安定運用のためのエリア選定として位置づけるのが正解です。