サンプル物件（以降の計算で使う共通条件）
物件種別 都内 中古区分マンション 物件価格 2,500万円 月額家賃 10万円（年間120万円） 管理費・修繕 月 1.2万円（年14.4万円） 固都税 年 5万円 空室率 5% 購入諸費用 175万円（価格の7%） 自己資金 500万円 ローン 2,000万円・金利1.8%・35年（元利均等）
ステップ1：表面利回り
最もシンプルな利回り。満室年間家賃 ÷ 物件価格 で算出します。
120万円 ÷ 2,500万円 × 100 = 4.80%
物件広告で「利回り4.8%」と表記される数字はこれです。運営費も空室も入っていません。
ステップ2：実質利回り
運営費と空室損失を引き、購入諸費用を分母に足したもの。実態に近い利回りです。
空室損失 = 120 × 5% = 6.0万円 実効家賃 = 120 − 6 = 114.0万円 運営費 = 14.4 + 5 = 19.4万円 NOI = 114 − 19.4 = 94.6万円 取得総額 = 2,500 + 175 = 2,675万円 実質利回り = 94.6 ÷ 2,675 × 100 ≈ 3.54%
表面4.8%が実質3.54%まで下がりました。融資審査ではこちらが見られます。
ステップ3：年間キャッシュフロー（手残り）
NOIからローン返済を引いて、税引前CFを出します。1.8%・35年のローン返済額は月約 64,200円・年約 77.0万円。
税引前CF = NOI − 年間返済額
= 94.6 − 77.0
= 17.6万円/年（≒ 月1.5万円）さらに減価償却の節税効果や所得税負担を加味すると税引後CFが出ますが、これはキャッシュフロー基礎で詳述します。
ステップ4：RE/ANALYSIS で1分シミュレーション
上記の手計算は、本ツールでは物件URLを貼るだけで自動実行されます。下記の入力欄にURLを入れ、 「AIに利益を評価してもらう」を押すだけです。
計算結果の見方（チェックポイント）
- 表面利回りと実質利回りの差が2%以上開く物件は、運営費か空室率の見立てが厳しめ
- 税引前CFがマイナスの場合、自己資金を厚くするか融資条件を見直す
- 地方・郊外の物件は空室率を15〜20%に上げて再計算してみる