1. エリア別表面利回り目安（中古20年前後）
城南 (港/品川/目黒/世田谷) 3.5〜4.5% 城西 (新宿/渋谷/中野/杉並) 4.0〜5.0% 城北 (豊島/北/板橋/練馬) 4.5〜5.5% 城東 (台東/墨田/江東/江戸川) 5.0〜6.5% 湾岸タワマン 3.5〜4.5% 都心3区 (千代田/中央/港) 3.0〜4.0%
2. 実質利回りに直すと
管理費・修繕積立・固都税・空室で 表面から1.0〜1.5%減。城南3.5%なら実質2%台、城東6.5%でも実質5%程度。融資金利1.8%との差(イールドギャップ)が3%以上取れるのは 城東・城北の築20年超に限られます。
3. 投資妙味のあるエリア
- ✅ 城東 (錦糸町/亀戸/門前仲町): 駅徒歩10分内・実質5%超
- ✅ 城北 (赤羽/王子/池袋周辺): 再開発で賃料底堅い
- ✅ 城西 (中野/高円寺/笹塚): 単身需要安定・利回り4.5%
- ⚠️ 湾岸タワマン: 値上がり益狙い・キャッシュ薄い
4. 避けたほうが良いゾーン
- ❌ 都心3区の築古ファミリー区分: 利回り3%・修繕積立不足
- ❌ 駅徒歩15分超: 空室率が読みにくい
- ❌ 旧耐震マンション: 融資不利・出口が狭い
5. 結論
東京23区で利回りを取るなら 城東・城北の駅近20〜30年中古。値上がり益重視なら 湾岸/都心3区の新築〜築10年。両者は別の投資戦略であり、混ぜると判断軸がブレます。