1. 中心エリア表面利回り目安
区分(中古20年) 1棟アパ(中古15年) 大阪 5.5〜7.0% 8.0〜9.5% 名古屋 5.0〜6.5% 7.5〜9.0% 福岡 5.5〜7.5% 8.5〜10.0% 札幌 6.0〜8.0% 9.0〜11.0%
2. 人口動態
- 福岡: 政令市で最も人口増加率が高い → 賃料底堅い
- 大阪: 万博/うめきた再開発で都心回帰
- 名古屋: 安定推移・工業/オフィス需要厚い
- 札幌: 札幌一極集中で人口維持・冬期需要強い
3. 融資環境
地元地銀・信金が物件評価をするため、東京在住者にとっては融資ハードルが高い。各都市の主要金融機関に口座と取引実績を作るのが第一歩。福岡銀行/西日本シティ/十六/百五/北洋など。
4. 注意点
- ❌ 観光依存エリア(京都/沖縄): 賃料変動大
- ❌ 旧炭鉱/工業地帯: 人口減速い・空室上昇
- ⚠️ 中心駅から離れると空室率が一気に悪化
5. 結論
福岡・大阪の駅近物件が現状コスパ最良。札幌は利回り取れるが冬期コスト・除雪・凍結対策で運営費2〜3%上振れを織り込むこと。