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表面利回りと実質利回りの違い｜計算ツールで一発比較

物件広告に書かれる「利回り」は、ほぼ表面利回りです。融資審査と実際の手残りで効いてくるのは実質利回り。同じ物件でも数字が大きく変わる理由を、表と実例で並列比較します。

1. 定義と計算式

表面利回り = 年間満室家賃 ÷ 物件価格 × 100

実質利回り = (年間家賃 − 運営費 − 空室損失)
            ÷ (物件価格 + 購入諸費用) × 100

2. 違いを一目で（サンプル物件で比較）

条件：価格2,500万円・月家賃10万円・運営費月1.2万円・固都税年5万円・空室5%・諸費用175万円。

項目              表面利回り       実質利回り
---------------- ---------------  ---------------
分子の家賃         120万円(満室)    114万円(空室控除後)
運営費の控除       なし             年19.4万円控除
分母              2,500万円        2,675万円(諸費用込)
結果              4.80%            3.54%
差                              −1.26pt

広告の表面4.80%は、手元では実質3.54%。差は約1.3ポイントです。築古・地方物件では2〜3ポイント開くことも珍しくありません。

3. 差が広がる物件・狭まる物件

築古RC・木造 → 修繕費が高く、差が広がる
地方・郊外 → 空室率が高く、差が広がる
築浅・都心駅近 → 運営費比率が低く、差は小さい
戸建賃貸 → 共用部運営費が少なく、差は小さい

4. 計算ツールで一発比較する

RE/ANALYSIS は、物件URLや簡単な入力から表面利回り・実質利回り・NOI・DSCR・税引後CFを同時に算出します。空室率や運営費は地域別の実勢値で補完されます。

物件URLを入力するだけで2種類の利回りを同時計算 — ▲ 物件URLを貼るだけで、表面/実質/NOI を含む各指標が同じ画面に並びます。

5. 比較するときのチェックリスト

運営費比率（年家賃に対する%）は地域・築年と整合しているか
空室率はその地域の実勢に近いか（地方ほど厳しめに）
諸費用は物件価格の7〜10%で見ているか
実質利回りが融資金利＋1.5%を確保できているか

この計算を実際の物件で試す

物件URLや価格・賃料を入れるだけで、利回り・DSCR・税引後CF・出口戦略まで自動算出。

RE/ANALYSIS で試算する →

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