1. 表面利回り（Gross Yield）
最もシンプルな利回り指標で、満室想定の年間家賃を物件価格で割って算出します。広告で 「利回り8%」と書かれている数字は、ほぼこの表面利回りです。
表面利回り = 年間満室家賃 ÷ 物件価格 × 100
例：物件価格5,000万円、月額家賃合計40万円なら、年間480万円 ÷ 5,000万円 = 9.6%。 ただしこの数字には空室損失も運営費も含まれていません。
2. 実質利回り（Net Yield / NOI Yield）
運営費と空室損失を差し引いた実態に近い利回りです。金融機関が重視するのはこちらです。
実質利回り = (年間家賃 − 年間運営費 − 空室損失) ÷ (物件価格 + 諸費用) × 100
運営費には、固定資産税・都市計画税、管理委託料、共用部光熱費、修繕費、保険料、 広告料などが含まれます。築古や地方物件では運営費比率が25〜30%に達することも珍しくありません。
3. NOI（純営業収益）
NOI（Net Operating Income）は、利回りそのものではなく「年間の正味収益」を指す金額です。 DSCRやキャップレート（Cap Rate）の算出に使われます。
NOI = 年間家賃 − 空室損失 − 年間運営費
NOI にはローン返済額や減価償却は含めません。これは、物件そのものの 収益力を「資本構成と切り離して」評価するためです。
4. 表面利回りを鵜呑みにしない
- 築古RC・木造は修繕積立を多めに見る（年間家賃の10〜15%）
- 地方・郊外は空室率を15〜20%で試算する
- 諸費用（仲介手数料・登記・不動産取得税）は物件価格の7〜10%を上乗せ
この3点を入れると、表面9.6%の物件が実質5%前後に落ち着くケースは多々あります。 投資判断は、必ず実質利回りとNOIで行ってください。
5. RE/ANALYSIS での計算
物件URLや簡単な入力から、表面利回り・実質利回り・NOI・DSCRを一括で算出します。 地域別の空室率・運営費トレンドも反映されるため、手計算より精度の高い試算が可能です。