일본 부동산 투자의 7대 실패 패턴

1. 시공사 서브리스 함정

신축 원룸을 시공사가 해외 매수자에게 프리미엄 가격으로 판매하며 2년 임대료 보장. 3년차 보장 종료 시 실제 시장 임대료가 15% 낮고, 신축 프리미엄 침식으로 재매각가는 20–30% 추가 하락. 원칙: 시공사의 해외 로드쇼에서 리테일 가격으로 신축 원룸을 절대 사지 말 것.

2. 서브리스(サブリース) 보증

관리회사가 30년 임대료 보장 — 그러다 3년차에 일방적으로 보장액 하향(계약 조항이 허용, 일본 법원이 지지). 모든 서브리스 보증은 현금흐름이 아닌 마케팅 문구로 취급.

3. 타워 열풍

도요스/츠키시마/무사시코스기 타워가 트로피 자산으로 마케팅됨. 관리비 + 수선적립금 + 엘리베이터/외벽 유지비 월 지불이 종종 ¥50,000+에 달함. 실질수익률 붕괴. 엑싯 cap rate 확대 — 매수인 풀 모두 미나토/주오구의 희소 매물을 쫓기 때문.

4. 저렴한 목조 주택(¥1M–¥3M 빈집)

시골 빈집은 거의 무상 제공. 그러나: 수리 예산 ¥5M–¥10M, 임차인 풀 극소, 엑싯 사실상 불가. 별장으로만 의미 있음.

5. 재건축 불가 매물

현행 조닝 규정상 재건축 불가 — 도로 폭, 후퇴 거리, 토지 크기 미달. 대폭 할인되지만 은행 대출 불가, 법인 매수인 인수 불가. 계약 전 도로 조건과 건축 허가 확인.

6. 교차 담보 포트폴리오 대출

소규모 은행이 여러 매물을 상호 담보로 설정. 어느 한 매물 공실 발생 시 은행이 전체 상환 요구 가능. 지방은행 「포트폴리오 패키지」에서 흔한 함정.

7. 엑싯 무시

도쿄 중심 4.5% cap 매수는 다른 투자자에게 팔 계획을 전제. 모델이 시세 상승에 의존하는데 해당 구 일본 인구가 매년 0.5% 감소한다면 — 엑싯은 존재하지 않음. 현재 cap rate +100 bps로 엑싯 심사.