1. Trampa de la sublicencia del promotor
El promotor vende obra nueva de estudios a compradores extranjeros a precio premium con 2 años de renta garantizada. Cuando se acaba la garantía, el alquiler real de mercado es un 15 % menor, y con la caída del sobreprecio de nuevo, revender puede bajar otro 20–30 %. Regla: nunca compres obra nueva en un roadshow del promotor al extranjero, a precio retail.
2. Garantía «sublease» (サブリース)
La gestora te garantiza el alquiler durante 30 años — hasta que en el año 3 rebaja unilateralmente el importe (permite el contrato y los tribunales japoneses lo respaldan). Trata toda garantía sublease como marketing, no como flujo de caja.
3. Moda de las torres
Las torres de Toyosu, Tsukishima y Musashi-Kosugi se venden como activo trofeo. La comunidad + fondo + mantenimiento de ascensor/fachada suelen superar los ¥50.000 al mes. La rentabilidad neta se hunde. Y el cap rate de salida se abre — porque todos los compradores prefieren la escasez de Minato/Chuo.
4. Casas de madera baratas (¥1M–¥3M, «akiya»)
Las viviendas vacías de zonas rurales se regalan casi gratis. Pero: presupuesto de rehabilitación ¥5–10M, pool de inquilinos mínimo y salida prácticamente imposible. Solo tienen sentido como segunda vivienda.
5. Inmuebles no reconstruibles
El planeamiento actual no permite reconstruir — anchura de calle, retranqueo o superficie mínima insuficiente. Se venden con gran descuento pero no hay financiación bancaria y a los compradores institucionales no les caben. Verifica siempre carreteras y permisos antes de firmar.
6. Préstamos portfolio con garantías cruzadas
Un banco pequeño te agrupa varios inmuebles con garantías cruzadas. La vacancia en uno solo permite al banco reclamar el reembolso de todo el paquete. Es una trampa clásica de los «paquetes de cartera» de bancos regionales.
7. Ignorar la salida
Comprar centro de Tokio al 4,5 % de cap asume que vas a vender a otro inversor. Si el modelo depende de la revalorización pero la población japonesa del distrito cae un 0,5 % al año — la salida no existe. Simula la salida con el cap rate actual +100 pb.
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