1. 10パターン
① 新築ワンルームを節税目的で購入 ② フルローン・属性ギリギリで物件3棟 ③ サブリースの賃料減額条項を見落とし ④ 地方高利回り築古RCを修繕未確認で購入 ⑤ 想定空室率を実態より低く設定 ⑥ 金利上昇シナリオを織り込まず変動一本 ⑦ 確定申告の経費漏れで節税効果半減 ⑧ 共有名義トラブル(夫婦/兄弟) ⑨ 管理会社丸投げで滞納放置 ⑩ 出口戦略なしで保有20年・残債超過
2. 早期警告シグナル
- DSCR 1.1未満で運営中 → 1棟空室で詰む
- 手元現金が3ヶ月家賃以下
- 金利改定通知が来ても放置
- 管理会社からの月次報告を見ていない
3. 失敗後のリカバリー
- ✅ 任意売却(競売前)で残債圧縮
- ✅ リスケジュール交渉(金融機関と)
- ✅ 法人化で個人保証分散
- ❌ さらに買い増しで穴埋め(典型死亡パターン)
4. 共通する根本原因
失敗事例の8割は 「営業マンの提案を鵜呑み」「自分で数字を回していない」に集約される。1物件あたり3パターンの感応度分析を必ずやる習慣を。
5. 結論
失敗パターンを 事前に知っているだけで9割回避可能。物件購入前にこの10項目を自分の案件に照らしてチェックリスト化してください。