日本不動產投資的匯款與匯率

1. 銀行 vs FX 券商點差

USD/JPY 中價:              152.00
零售銀行(SMBC/MUFG):     153.80  ← 差 1.18%
HSBC Premier:              152.90  ← 0.59%
Wise:                      152.15  ← 0.10%
OFX / Convera:             152.10  ← 0.07%

以 US$200,000 換算:銀行點差 ¥360,000,Wise ¥30,000。

2. 交割時把日圓匯進日本

1. 先開日本日圓帳戶。SMBC Trust Prestia、新生銀行、Sony Bank 接受非居住者(常需親自到日本一趟)。
2. 透過 FX 券商匯款。Wise、OFX、Convera、Corpay 以近中價換匯,1–2 個營業日到帳。
3. 指定日圓交付,不要指定美金。把美金匯到日圓帳戶會觸發銀行端換匯,以他們的差價執行——原本省的都會被吃掉。

3. 通報門檻

• 單筆 ¥30M 以上:銀行依外為法自動向財務省通報,您無需動作。
• ¥100M 以上物件購買:需事後申告。司法書士通常代辦。
• 母國申報:台灣 CRS、美國 FBAR、其他國家 CRS 都會涵蓋您的日本銀行帳戶餘額。

4. 海外收租

兩種做法:

• 累積在日本:租金入日本帳戶,PM 處理各項費用,您每季或每年透過券商大額換匯匯出。多數人的最佳選擇。
• 每月匯款:PM 每月換匯匯出。簡單但貴——PM 通常用他們的銀行匯率。

5. 對沖

日圓對母國貨幣波動 10%,¥30M 資產在母國貨幣就變動 ¥3M。實務上的兩種對沖:

• 日圓貸款:天然對沖——資產與負債都是日圓。這是「融資買」而非「現金買」的最大理由。
• FX 遠匯合約:只有大額預定支出(12 個月內出售)才划算。零售級點差讓短期對沖不經濟。