일본 부동산 투자의 송금과 환율

1. 은행 vs FX 브로커 스프레드

USD/JPY 중간가:            152.00
리테일 은행(SMBC/MUFG):    153.80  ← 1.18% 차이
HSBC Premier:              152.90  ← 0.59%
Wise:                      152.15  ← 0.10%
OFX / Convera:             152.10  ← 0.07%

US$200,000 환전 기준: 은행 스프레드 ¥360,000, Wise ¥30,000.

2. 클로징 시 엔화를 일본으로 송금

1. 먼저 일본 엔화 계좌 개설. SMBC Trust Prestia, 신세이 은행, Sony Bank가 비거주자 수용(대부분 일본 방문 필요).
2. FX 브로커를 통해 송금. Wise, OFX, Convera, Corpay가 중간가 근처로 환전, 1–2 영업일 도착.
3. 달러가 아닌 엔화로 인도 지정. 달러를 엔화 계좌에 보내면 은행 측 환전이 발생, 은행 스프레드로 처리됨 — 절약분이 모두 사라짐.

3. 신고 기준선

• 단일 ¥30M 이상: 은행이 외환법에 따라 자동으로 재무성에 신고, 귀하 조치 불필요.
• ¥100M 이상 매물 구입: 사후 신고 필요. 사법서사가 통상 대행.
• 본국 신고: 한국 CRS, 미국 FBAR, 기타국 CRS가 귀하의 일본 은행 계좌 잔액을 모두 포함.

4. 해외 임대료 수취

두 가지 방법:

• 일본에 적립: 임대료가 일본 계좌에 입금, PM이 각종 비용 처리, 분기 · 연 단위로 브로커 통해 대량 환전 · 인출. 대부분의 최선책.
• 매월 송금: PM이 매월 환전 · 인출. 간편하지만 비쌈 — PM은 통상 자사 은행 환율 사용.

5. 헤지

엔화가 본국 통화 대비 10% 변동하면 ¥30M 자산은 본국 통화로 ¥3M 변동. 실무적 헤지 두 가지:

• 엔화 대출: 자연 헤지 — 자산과 부채 모두 엔화. 「전액 현금」이 아닌 「대출 매수」의 가장 큰 이유.
• FX 선물환 계약: 대규모 예정 지출(12개월 내 매각)만 채산성. 리테일 스프레드는 단기 헤지를 비경제적으로 만듦.