Virements et change dans l'investissement immobilier japonais

1. Spread banque vs broker FX

Mid-market USD/JPY :         152,00
Banque de détail (SMBC/MUFG) : 153,80  ← 1,18 % de spread
HSBC Premier :                 152,90  ← 0,59 %
Wise :                         152,15  ← 0,10 %
OFX / Convera :                152,10  ← 0,07 %

Sur US$200 000 : spread bancaire ¥360 000, Wise ¥30 000.

2. Envoyer des yens au Japon pour le closing

1. Ouvrez d'abord un compte en yens au Japon. SMBC Trust Prestia, Shinsei Bank et Sony Bank acceptent les non-résidents (plusieurs exigent une visite en agence).
2. Envoyez via un broker FX. Wise, OFX, Convera ou Corpay convertissent près du taux médian et arrivent en 1–2 jours ouvrés.
3. Envoyez en JPY, pas en USD. Si vous envoyez des dollars sur un compte en yens, la banque destinataire fait la conversion au spread de détail — vous perdez toute l'économie.

3. Seuils de déclaration

• Opérations individuelles ≥ ¥30M : la banque émet automatiquement le rapport au Ministère des Finances au titre de la Foreign Exchange Act ; vous n'avez rien à faire.
• Achats ≥ ¥100M : notification a posteriori requise. Généralement prise en charge par le shihōshoshi.
• Déclarations locales : les obligations françaises (formulaire 3916, IFI le cas échéant), le FBAR américain ou les obligations CRS équivalentes imposent d'inclure le solde du compte japonais.

4. Encaisser les loyers depuis l'étranger

Deux approches :

• Accumuler au Japon : les loyers entrent sur le compte japonais, le gestionnaire règle les charges, et vous rapatriez de gros montants via un broker chaque trimestre ou année. C'est optimal pour la plupart des propriétaires.
• Virement mensuel : le gestionnaire convertit et envoie chaque mois. Confortable mais cher — utilise généralement le taux interne de la banque.

5. Couverture

Un mouvement de 10 % du yen face à votre devise équivaut à ±¥3M sur un actif de ¥30M. Deux couvertures réalistes :

• Emprunt en yens : couverture naturelle — actif et passif dans la même devise. C'est la principale raison de financer plutôt que d'acheter cash intégralement.
• Forwards FX : ne sont intéressants que pour de grosses sorties futures (vente prévue à 12 mois). Le spread retail rend les couvertures courtes non rentables.