Remesas y divisa en la inversión inmobiliaria japonesa

1. Spread banco vs broker FX

Mid-market USD/JPY:        152,00
Banco minorista (SMBC/MUFG): 153,80  ← 1,18 % de spread
HSBC Premier:                152,90  ← 0,59 %
Wise:                        152,15  ← 0,10 %
OFX / Convera:               152,10  ← 0,07 %

Sobre US$200.000: spread bancario ¥360.000, Wise ¥30.000.

2. Envío de yenes a Japón para el cierre

1. Abre primero cuenta en yenes en Japón. SMBC Trust Prestia, Shinsei Bank y Sony Bank aceptan no residentes (varios exigen visita presencial).
2. Envía vía broker FX. Wise, OFX, Convera o Corpay cambian cerca del tipo medio y llegan en 1–2 días laborables.
3. Entrega en JPY, no en USD. Si envías dólares a una cuenta en yenes el banco receptor hace la conversión al spread minorista — pierdes todo el ahorro.

3. Umbrales de declaración

• Operaciones individuales ≥ ¥30M: el banco emite el informe automático al Ministerio de Finanzas conforme a la Foreign Exchange Act; no necesitas hacer nada.
• Compras ≥ ¥100M: requiere notificación posterior. Suele encargarse el shihōshoshi.
• Declaraciones locales: Modelo 720 en España, FBAR en EE. UU. u obligaciones CRS equivalentes exigen incluir el saldo de la cuenta japonesa.

4. Cobro de alquileres desde el extranjero

Dos enfoques:

• Acumular en Japón: los alquileres entran en la cuenta japonesa, la gestora paga los gastos y tú retiras cada trimestre o año grandes cantidades a través de un broker. Es lo mejor para casi todos.
• Remesa mensual: la gestora convierte y envía cada mes. Cómodo pero caro — suele usar el tipo interno del banco.

5. Cobertura

Un movimiento del 10 % del yen frente a tu moneda equivale a ±¥3M sobre un activo de ¥30M. Dos coberturas realistas:

• Préstamo en yenes: cobertura natural — activo y pasivo en la misma moneda. Es la mayor razón para financiar en vez de comprar todo al contado.
• Forwards FX: solo salen a cuenta para pagos futuros grandes (venta prevista en 12 meses). El spread retail hace que coberturas cortas no compensen.