日本租金定價策略

1. 參考正確的物件

只比較步行 ±5 分鐘、面積 ±10㎡、屋齡 ±10 年內的物件。Suumo、Athome、Homes 都有比較篩選功能。取叫價中位數,不是平均——極端值會扭曲。

2. 廣告與搬遷季節性

• 1–3 月:入居旺季(4 月 1 日工作/大學開始)。最高租金窗口,仲介 AD 預算也最高。
• 9 月:次高峰(下半年調動)。
• 夏季與 12 月:淡季。7 月降 ¥2,000 常比硬撐更快出租。

3. AD(廣告費)

「AD 1」表示房東付仲介 1 個月租金作為找到租客的酬勞。標準為 AD 1;慢的物件出 AD 2。AD 每高 1 個單位,東京大約加速填空 2 週。計算:2 週租金損失 vs 1 個月 AD——空租超過 2 個月時,AD 2 通常淨正。

4. 免租期(フリーレント)

簽約時給 1 個月免租,效果比全期每月降 ¥1,000 更好。牌價保持為未來比較物件的基準。仲介會顯著地打出「フリーレント 1 個月」。

5. 年度實收原則

以 24 個月總實收比較定價情境,不看月租金:

情境 A — 叫 ¥100,000,第 3 個月才成交
  = 21 × ¥100,000 = ¥2,100,000(24 個月)

情境 B — 叫 ¥97,000,第 1 個月成交
  = 23 × ¥97,000  = ¥2,231,000(24 個月)
  勝出:B 多 ¥131,000

6. 續約時調整租金

法律上僅在可證明周邊租金已上漲時允許。實務上,租客會因為調漲而搬走。經驗法則:除非周邊行情已高於您 5%+,否則不要調漲——留客勝出。