Estrategia de precios de alquiler en Japón

1. Elige los comparables correctos

Compara solo inmuebles a ±5 minutos andando, ±10 m² y ±10 años de antigüedad. Suumo, Athome y Homes tienen filtros para eso. Usa la mediana, no la media — los extremos distorsionan.

2. Estacionalidad del anuncio y las mudanzas

• Enero–marzo: temporada alta (curso escolar y laboral empiezan el 1 de abril). Mayor precio y también mayor presupuesto AD de las agencias.
• Septiembre: segundo pico (movimientos de personal de segundo semestre).
• Verano y diciembre: temporada baja. Bajar ¥2.000 en julio suele alquilar antes que esperar sentado.

3. AD (comisión al agente)

«AD 1» significa que el propietario paga 1 mes de alquiler a la agencia que encuentre inquilino. El estándar es AD 1; los inmuebles lentos suben a AD 2. Cada unidad extra de AD acelera el llenado unas 2 semanas en Tokio. Cuenta: 2 semanas de alquiler perdido vs 1 mes de AD — a partir de 2 meses de vacancia AD 2 suele ser neto positivo.

4. Free rent (フリーレント)

Ofrecer 1 mes gratis al firmar funciona mejor que bajar ¥1.000 al mes durante todo el contrato. El precio publicado se mantiene como referencia para futuros comparables. Pide a la agencia que destaque «Free rent 1 mes».

5. Principio del ingreso anual

Compara escenarios por el total recibido en 24 meses, no por el alquiler mensual:

Escenario A — ¥100.000 anunciado, firma en el mes 3
  = 21 × ¥100.000 = ¥2.100.000 (24 meses)

Escenario B — ¥97.000 anunciado, firma en el mes 1
  = 23 × ¥97.000  = ¥2.231.000 (24 meses)
  Gana B por ¥131.000

6. Ajustes de alquiler en la renovación

Legalmente solo puedes subir si demuestras que el mercado de la zona ha subido. En la práctica, subir suele hacer que el inquilino se vaya. Regla: no subas salvo que el mercado circundante esté al menos un 5 % por encima de ti — retener gana casi siempre.