일본 임대료 가격 전략

1. 올바른 매물을 참조

도보 ±5분, 면적 ±10㎡, 축년 ±10년 내 매물만 비교. Suumo, Athome, Homes 모두 비교 필터 기능 있음. 중앙값 사용, 평균 아님 — 극단치가 왜곡함.

2. 광고와 이사 계절성

• 1–3월: 입주 성수기(4월 1일 직장/대학 시작). 최고 임대료 창구, 중개 AD 예산도 최고.
• 9월: 두 번째 정점(하반기 인사이동).
• 여름과 12월: 비수기. 7월에 ¥2,000 낮추는 것이 버티는 것보다 자주 더 빠른 임대 성사.

3. AD(광고비)

「AD 1」은 임차인 찾은 중개사에게 임대인이 1개월 임대료 지급을 의미. 표준은 AD 1; 느린 매물은 AD 2. AD 1단위 증가마다 도쿄에서 공실 채움이 약 2주 빨라짐. 계산: 2주 임대료 손실 vs 1개월 AD — 공실이 2개월을 넘으면 AD 2가 통상 순플러스.

4. 무료 임대(フリーレント)

계약 시 1개월 무료 제공이 전 기간 매월 ¥1,000 인하보다 효과 좋음. 게시가격은 미래 비교 매물의 기준으로 유지. 중개사가 「フリーレント 1개월」을 눈에 띄게 광고.

5. 연간 실수령 원칙

월 임대료가 아닌 24개월 총 실수령으로 가격 시나리오 비교:

시나리오 A — ¥100,000 게시, 3개월차에 계약
  = 21 × ¥100,000 = ¥2,100,000(24개월)

시나리오 B — ¥97,000 게시, 1개월차 계약
  = 23 × ¥97,000  = ¥2,231,000(24개월)
  승자: B가 ¥131,000 더 많음

6. 갱신 시 임대료 조정

법적으로는 주변 임대료가 상승했음을 입증 가능할 때만 허용. 실무적으로는 인상하면 임차인이 이탈. 경험 법칙: 주변 시세가 귀하보다 5% 이상 높지 않으면 인상 금지 — 리텐션 승리.