日本租客留存策略

1. 更迭真實成本

月租金:                     ¥100,000
空租 1.5 個月:              ¥150,000(東京單身套房全國平均)
原狀回復費:                 ¥80,000(基本清潔 + 壁紙補修)
仲介費(AD 1 個月):        ¥100,000(招募新租客的廣告費)
每次更迭合計:               ¥330,000

年更迭率 25%:               年度負擔 ¥82,500 ← 毛租金的 6.9%

2. 日本租客真正在意什麼

• 修繕快速禮貌回覆(24 小時內)
• 共用區域清潔,尤其是玄關/信箱區
• 建物氣味(玄關發霉 = 續約時搬走)
• 可預測的續約條件(除非市場明顯上漲,否則續約不調漲)
• Wi-Fi 附贈(月成本 ¥3,000,對單身租客留存效果巨大)

3. 原狀回復規則

國土交通省指導原則:一般耗損由房東負擔,租客造成的損害由租客負擔。壁紙折舊 6 年——5 年租客不能收全額更換費用。

激進計算原狀回復費是租客評價網站上頭號抱怨,並降低潛在租客簽約前的意願。請公平處理。

4. 更新料

傳統 2 年續約時支付房東 1 個月租金。越來越多房東放棄或改為每月小額分攤。免收 + 不漲租 = 最強力的留存槓桿。

5. 建物層級動作

• 每 5–7 年重新粉刷共用區域(小型建物 ~¥1M)
• 玄關照明改 LED(¥30K,大幅改善觀感)
• 超過 20 年的信箱更新(¥200K)
• 害蟲防治合約(¥30K/年,防止連鎖搬離)

更迭率每降 5%,毛利回率相當於提升 35 bps。10 年複利下來,是房東可控最大的槓桿。