일본 임차인 리텐션 전략

1. 회전의 실제 비용

월 임대료:                  ¥100,000
공실 1.5개월:               ¥150,000(도쿄 원룸 전국 평균)
원상복구비:                 ¥80,000(기본 청소 + 벽지 보수)
중개수수료(AD 1개월):      ¥100,000(신규 임차인 모집 광고비)
회전 1회 합계:              ¥330,000

연간 회전율 25%:           연간 부담 ¥82,500 ← 총임대료의 6.9%

2. 일본 임차인이 진짜 신경 쓰는 것

• 수리 대응 빠르고 정중(24시간 이내)
• 공용부 청결, 특히 현관/우편함 구역
• 건물 냄새(현관 곰팡이 = 갱신 시 이탈)
• 예측 가능한 갱신 조건(시장이 명백히 상승하지 않으면 갱신 시 인상 없음)
• Wi-Fi 무료 제공(월 비용 ¥3,000, 1인 임차인 리텐션에 큰 효과)

3. 원상복구 규정

국토교통성 가이드라인: 일반 마모는 임대인 부담, 임차인 과실 손상은 임차인 부담. 벽지 감가상각 6년 — 5년 임차한 임차인에게 전액 교체비 청구 불가.

공격적으로 계산된 원상복구비는 임차인 리뷰 사이트에서 가장 큰 불만이며, 잠재 임차인의 계약 의향을 낮춤. 공정하게 처리할 것.

4. 갱신료(更新料)

전통적으로 2년 갱신 시 임대인에게 1개월 임대료 지급. 점점 더 많은 임대인이 이를 폐지하거나 매월 소액 분할로 전환. 갱신료 폐지 + 임대료 동결 = 가장 강력한 리텐션 레버.

5. 건물 레벨 액션

• 5–7년마다 공용부 재도장(소형 건물 ~¥1M)
• 현관 조명 LED 교체(¥30K, 인상 크게 개선)
• 20년 초과 우편함 교체(¥200K)
• 해충 방역 계약(¥30K/년, 연쇄 이탈 방지)

회전율이 5% 낮아질 때마다 총수익률이 약 35 bps 개선되는 효과. 10년 복리로 임대인이 통제 가능한 최대의 레버.