1. 比較条件
新築アパート 中古(築20年)アパート 物件価格 8,000万円 8,000万円 表面利回り 6.5% 10.0% 年間家賃 520万円 800万円 運営費率 15% 22% 空室率(初年) 3% 12% 減価償却年数 22年 4年(法定残)→集中 ローン 金利1.8%/30年 金利2.5%/20年
2. 年次CF比較
新築 中古 NOI 423万円 531万円 年間返済 −345万円 −509万円 税引前CF +78万円 +22万円 減価償却 約180万円 約1,000万円(集中) 税引後CF +30万円増 +200万円増（4年限定）
3. 10年累計
新築 中古 CF累計 +780万円 +220万円 節税累計 +300万円 +800万円（4年集中） 売却残債 約5,800万円 約4,500万円 売価想定 7,400万円(▲7%) 6,400万円(▲20%) 手残り +1,600万円 +1,900万円 合計 ≒+2,680万円 ≒+2,920万円
4. 結論
数字だけなら 中古がわずかに優位。ただし中古は4年経過後の節税効果消失（デッドクロス）と空室対応で運営難度が一気に上がる。初心者は新築/築浅、運営力がついたら中古高利回りが王道。
5. どちらを選ぶべきか
- ✅ 本業多忙・節税重視で安定運用 → 新築
- ✅ 短期で資産入替・キャッシュ太く取る → 中古
- ❌ 中古を放置運用 → 空室と修繕で破綻