1. 年収500万円の融資可能額の目安
年収倍率（一般的な目安） メガバンク 7〜8倍 → 3,500〜4,000万円 地銀・信金 8〜10倍 → 4,000〜5,000万円 ノンバンク 10〜12倍 → 5,000〜6,000万円（金利2.5〜3.9%） 実際の与信は「年収 × 倍率 − 既存住宅ローン残債」で決まる。 住宅ローン2,500万円残債があると与信枠は半減する。
年収500万円でも、住宅ローンがなければ 区分マンション2,000〜3,000万円帯 は十分射程です。 ただし金利と期間は属性で決まるので、CF試算は必須です。
2. サンプル物件（共通条件）
物件価格 2,500万円（都内中古区分） 月額家賃 10万円 管理費等 月 1.2万円 / 固都税 年 5万円 空室率 5% 自己資金 500万円 諸費用 175万円（仲介・登記・取得税） ローン 2,000万円・金利1.8%・35年
3. 年収500万円・実際の月次CF
月次家賃 100,000 −空室引当(5%) −5,000 −管理費・修繕 −12,000 −固都税月割 −4,200 −ローン返済 −64,200 税引前CF ≒ +14,600円/月
毎月約1.5万円・年17.6万円のプラス。新築ワンルームのように 「節税で月マイナス1万円」を勧められても、年収500万帯は節税余力が薄いため CFマイナス物件は厳禁です。
4. 節税効果の現実（年収500万の限界税率）
年収500万円の限界税率 所得税 10% 住民税 10% 合計 20% 減価償却 約26万円 → 不動産所得 −8.7万円（CF +17.6万円から控除分差引） 損益通算による節税 ≒ 8.7 × 20% ≒ 1.7万円/年 年収1,200万円帯なら同じ計算で節税 ≒ 8.7 × 43% ≒ 3.7万円/年
節税幅は年1〜2万円程度。「節税のため」だけで物件を選ぶ動機はない年収帯です。 CFそのものがプラスかどうかで判断してください。
5. デッドクロス（黒字倒産）のリスク
ローン元本返済額が減価償却額を超えると、帳簿上は黒字でも手残りがマイナスになる 「デッドクロス」が発生します。中古区分(RC残38年)の場合は 概ね15〜18年目以降に発生。 対策は (a) 期間中に繰上返済で残債を圧縮、(b) その前に売却して入れ替え、のどちらか。
6. 年収500万で買って良い物件・避けるべき物件
- ✅ 月次CFがプラスで、空室率10%まで耐えられる
- ✅ 自己資金20%＋諸費用を現金で出せる（残現金100万円以上残す）
- ✅ 売却時に残債を上回る市場性がある（駅徒歩10分以内など）
- ❌ 新築ワンルームで「節税で月CFマイナス」前提のもの
- ❌ ノンバンク3%超フルローンで月CFがほぼ0の物件
- ❌ 修繕積立金が極端に不足している築古区分
7. ツールで属性別に試算する
年収・自己資金・既存ローン残債を入れると、融資可能額の目安と各シナリオ別CFを一発算出します。
