1. キャッシュフローの定義
不動産投資でいうキャッシュフロー(CF)は、年間の家賃収入から、運営費・ローン返済・税金まで全部引いた後の手残りです。利回りはこの計算過程の「途中の数字」にすぎません。
CF = 家賃 − 空室損失 − 運営費 − ローン返済 − 税金
2. サンプル物件で順番に計算
物件価格 2,500万円 月額家賃 10万円（年間120万円） 管理費・修繕 月1.2万円（年14.4万円） 固都税 年5万円 空室率 5% 自己資金 500万円 ローン 2,000万円・金利1.8%・35年（月返済 約64,200円） 建物割合 40%（建物1,000万円）／RC法定耐用47年 → 中古考慮で約38年
3. 段階別キャッシュフロー
① 満室家賃 120.0万円 ② −空室損失 (5%) −6.0 ③ 実効家賃 114.0 ④ −運営費 (管理1.2×12 + 固都税5) −19.4 ⑤ NOI（純営業収益） 94.6 ⑥ −年間ローン返済 (約64.2k×12) −77.0 ⑦ 税引前CF 17.6万円 ⑧ +減価償却の節税効果 (後述) +5.5 ⑨ 税引後CF 23.1万円
年間で約23万円・月平均1.9万円。表面利回り4.8%の物件で、手残りは年23万円というのが サンプル物件のリアルな数字です。
4. 減価償却の節税効果（⑧の中身）
建物1,000万円・残耐用38年なら年間減価償却は約26.3万円。これは「現金は出ないが経費にできる」ので、 ⑦の17.6万円から26.3万円を引くと不動産所得は−8.7万円。給与所得と損益通算でき、限界税率33%なら 約2.9万円の節税。さらに利息のうち損金算入分も加味すると、本サンプルでは年5万円前後の節税効果。
（詳細は 減価償却と税引後CF 参照）
5. キャッシュフローを増やす3つの打ち手
- 金利と期間の交渉：0.3%下げ／5年延ばすだけで月返済は数千円〜1万円下がる
- 運営費の見直し：管理委託料・保険・共用部光熱費は競合見積で年1〜3万円改善
- 空室対策：原状回復クオリティと募集賃料設定で空室期間を1〜2か月短縮
6. ツールでまとめて計算する
上の①〜⑨をすべて自動算出します。物件URLを貼るだけで、税引前CF・税引後CF・DSCR・出口戦略までが 1画面に並びます。
