1. サンプル物件（共通条件）
物件種別 都内 中古区分ワンルーム 物件価格 2,500万円 月額家賃 10万円（年間120万円） 管理費・修繕 月 1.2万円（年14.4万円） 固都税 年 5万円 空室率 5% 自己資金 500万円 + 諸費用175万円 ローン 2,000万円・金利1.8%・35年（元利均等） 月返済額 約64,200円
2. 毎月の収支を段階別に計算
① 家賃収入 +100,000円 ② −空室引当 (5%) −5,000 ③ −管理費・修繕積立 −12,000 ④ −固都税の月割 (5万 ÷ 12) −4,200 ⑤ 月次NOI ≒ 78,800 ⑥ −ローン返済 −64,200 ⑦ 月次・税引前CF ≒ 14,600円
広告では「家賃10万円！」と表示されますが、ローンと運営費・空室引当を引くと月の手残りは約1.5万円。年間にして約17.6万円です。
3. 「月◯万円儲かる」のカラクリ
- 営業トークの「収入」は満室家賃そのもの（運営費・返済を引いていない）
- 新築ワンルームでは「節税で実質マイナス1万円が得」という見せ方をする
- 築古ワンルームでは表面利回りだけ高く、修繕積立不足で実態CFが小さい
4. 年単位・10年累計で見るとどうなるか
年間 税引前CF 17.6万円 減価償却の節税効果 +5.5万円（建物40%/中古RC残38年） 年間 税引後CF ≒ 23.1万円 10年累計 税引後CF ≒ 231万円 10年後ローン残債 ≒ 1,520万円 10年後想定売価 2,200万円（年1%減と仮定） 売却時手残り(税前) ≒ 680万円 10年トータル ≒ 231 + 680 − 当初自己資金675 = +236万円
毎月の手残りは小さくても、ローン返済による残債圧縮 + 売却で総合リターンが出ます。 逆にここがマイナスなら、その物件は「持ち続ける意味」を再考すべきです。
5. 見落としがちな費用
- 大規模修繕の一時金：築20年超で10〜30万円が発生することがある
- 原状回復費：退去ごとに5〜15万円。CFが2〜3ヶ月分吹き飛ぶ
- 火災保険・地震保険：5年で3〜5万円
- 確定申告の手間 or 税理士費用：年3〜8万円
6. ツールで1分試算
物件URLを貼るだけで、上記の段階別CF・10年累計・売却時手残りまで自動算出されます。
