1. 定義の違い
再建築不可: 現行法では同規模の建物が建てられない物件 接道義務(幅員4m道路に2m以上)不満足が主因 既存不適格: 建築当時は適法、現行法では一部要件不適合 容積率超過/建ぺい率超過/用途地域変更
2. 利回りプレミアムの目安
通常物件 再建築不可 区分 5% 7〜9% 戸建 7% 10〜13% 1棟アパート 8% 11〜14%
3. 出口戦略の制約
- 融資不可 or ノンバンク3〜4%金利
- 売却時の買手は現金投資家のみ → 流動性低
- 建替不可のため土地値が大幅減
- リフォームは可能(建築確認不要範囲)
4. 買って良い条件
- ✅ 現金買い・短期回収(8〜10年で全額回収)
- ✅ 隣地買増しで再建築可化が現実的
- ✅ 立地が良く実需戸建売却の出口がある
- ❌ フルローン or 長期保有前提
5. 結論
再建築不可・既存不適格は 「短期キャッシュ回収機械」と割り切る投資。長期保有・売却益狙いには絶対に不向き。CF累計で投下資金回収後は『おまけ』と考えるのが正解。