サンプル物件
都内中古区分マンション 価格 2,500万円 / 借入2,000万円
諸費用の全内訳（実額）
項目 金額 備考 --------------------------- --------- ---------- 仲介手数料 89.1万円 (価格×3%+6万)+消費税 登録免許税(所有権移転) 17.5万円 固定資産税評価×2.0% 登録免許税(抵当権設定) 8.0万円 借入額×0.4% 司法書士報酬 8.0万円 相場6〜10万円 不動産取得税 22.5万円 評価額×3%(軽減後) 印紙税(売買契約) 1.0万円 印紙税(金消契約) 2.0万円 ローン事務手数料 44.0万円 借入額×2.2%が主流 ローン保証料(or 一括) 0円〜 金利上乗せ型なら0 火災保険(10年一括) 8.0万円 地震込みは+15万 固都税精算金 2.5万円 日割り 管理費・修繕積立金精算 0.5万円 日割り 合計諸費用 約 203万円 価格の 約8.1%
項目別の節約余地
- 仲介手数料：売主物件なら0円。仲介でも繁忙期外は値引き交渉余地あり
- 司法書士：自分で手配可能。提携司法書士より1〜3万円安くなることも
- 火災保険：5年契約に短縮で半額、地震保険は要否を慎重に
- ローン事務手数料：定額型(3〜5万円)を選べる金融機関も
新築 vs 中古での違い
- 新築：仲介手数料0が多い、不動産取得税が軽減大、所有権保存登記
- 中古：仲介手数料が満額、所有権移転登記、不動産取得税の軽減幅小
一棟物件での追加費用
- 建物状況調査(インスペクション)：10〜30万円
- レントロール精査・敷金引継ぎ：賃料の1ヶ月分前後
- 大規模修繕の見積取得：5〜10万円
自己資金の組み立て例
物件価格 2,500万円 頭金(20%) 500万円 諸費用 203万円 予備費(3ヶ月運営) 15万円 --------------------------- 最低必要自己資金 約 718万円
「フルローンOK」の物件でも、諸費用と予備費で200〜250万円の手出しは必須です。
