1. 共同担保とは
保有物件と新規物件の両方をローンの担保に入れること。1棟目の含み益（評価額−残債）を 2棟目の自己資金代わりに使える仕組みです。
2. 必要な含み益の目安
1棟目 評価額 6,000万円 / 残債 4,000万円
→ 含み益 2,000万円
2棟目 物件価格 5,000万円
通常: 自己資金 1,000万円 + ローン 4,000万円
共担: 自己資金 0〜500万円 + ローン 4,500〜5,000万円
（含み益2,000万のうち1,000万を担保提供）3. メリット
- 自己資金を温存して拡大スピードUP
- 融資金額を物件価格+諸費用まで伸ばせる
- 金利交渉の材料になる
4. 注意点
- 1棟目を売却しにくくなる（抵当権抹消が複雑）
- 金融機関を変えると共担解除に追加コスト
- 2棟目で失敗すると1棟目も巻き込まれる
- 含み益は金融機関評価で決まる（査定差あり）
5. 結論
共同担保は両刃の剣。1棟目のCFと評価が堅実な前提でのみ機能します。CFがギリギリの1棟目を共担に使うのは、レバレッジ過大で破綻リスク直結です。