1. DSCRの計算式
DSCR = NOI ÷ 年間元利返済額（ADS）
NOI（純営業収益）はこちらのガイドを参照。ADS（Annual Debt Service）は元金＋利息の年間合計です。
例：NOI 400万円、年間返済額 320万円 → DSCR = 1.25。
2. 金融機関が求める最低ライン
- 都市銀行・地方銀行：1.3 以上（保守的）
- 信用金庫・ノンバンク：1.2 以上
- 属性が強い場合：1.1 程度まで譲歩されるケースも
DSCR 1.0 は「NOIで返済を賄える」ギリギリのラインです。空室や金利上昇でDSCRは 簡単に1.0を割り込むため、最低でも1.2のバッファーが要求されます。
3. DSCRが基準に届かないときの打ち手
- 頭金（自己資金）を増やす：借入額が減り、ADSが下がるためDSCRが改善。
- 融資期間を延ばす：毎年の返済額を圧縮。ただし総利息は増加。
- 金利を下げる：他行相見積りや金利交渉、提携ローンの活用。
- NOI を上げる：家賃適正化・運営費削減・空室解消などのバリューアップ。
- 物件価格を引き下げる：指値交渉。これが最も劇的に効きます。
4. DSCRとキャッシュフローの違い
DSCRが1.2を超えていても、税金・大規模修繕・空室サイクルを織り込むと税引後CFが マイナスになる物件もあります。DSCRは「融資審査を通すための指標」であり、 実際の手残りを見るには税引後キャッシュフローの試算が必要です。