1. 金融機関別 金利相場（2026年）
金融機関 金利目安 期間 主な対象 メガバンク 1.0〜1.5% 最大35年 年収1,000万+ 地方銀行 1.5〜2.5% 最大30年 年収700万+ 信用金庫 2.0〜3.0% 最大25年 地縁+事業性 ノンバンク 2.9〜4.9% 最大30年 属性弱め可 日本政策金融 1.2〜2.5% 最大20年 自己資金厚め
2. 属性別の通りやすさ
- 年収500万・自己資金300万 → 提携区分ローン、ノンバンク一棟
- 年収700万・自己資金500万 → 地銀の区分、信金の一棟
- 年収1,000万・金融資産1,500万 → メガバンク含めて選択肢広い
- 年収300万 → 政策金融＋現金多めで小規模スタート
3. 同じ物件×金利別CFシミュレーション
サンプル: 2,500万円・借入2,000万・35年 金利 月返済 年返済 DSCR 税引前CF 1.5% 61,236 73.5万 1.29 +21.1万 1.8% 64,196 77.0万 1.23 +17.6万 2.5% 71,505 85.8万 1.10 + 8.8万 3.5% 82,605 99.1万 0.95 -4.5万
金利が1pt動くだけで年CFは10万円以上変わります。最初の交渉が最重要。
4. 審査を通すための実務テク
- 属性書類は完璧に：源泉徴収票3年分、確定申告書、預金通帳の写し
- 事業計画書を自作：30年CFと出口を1枚に。RE/ANALYSISのPDFがそのまま使える
- 複数行に同時打診：1行落ちても次があるように。提携ローン+独自打診
- 頭金で打ち返す：DSCR 1.2未満なら頭金10%増で乗る
- 金利交渉は3年後：返済実績を作ってから-0.2〜0.5%交渉
5. DSCRが基準に届かないときの順序
- 金利交渉（一番効く）
- 融資期間延長
- 頭金増額
- 物件価格の指値交渉
