1. 総合リターンの構造
総合リターン = 累計税引後CF + 売却益（譲渡所得税控除後） − 自己資金
保有期間が長すぎると減価償却が切れて課税が増え、短すぎると譲渡所得税が短期扱い （約39%）になります。両端の中間にスイートスポットがあります。
2. 譲渡所得税の長短区分
- 短期譲渡（保有5年以下）：所得税30% + 住民税9% = 約39%
- 長期譲渡（保有5年超）：所得税15% + 住民税5% = 約20%
「保有5年超」の判定は売却年の1月1日時点でカウントするため、 実質的には6年超保有が必要です。これを誤ると税負担が倍近く跳ね上がります。
3. デッドクロスを意識する
デッドクロスとは、減価償却費 < ローン元金返済額 となる状態。会計上の利益が 膨らみ、税負担が一気に増えるタイミングです。木造築古など耐用年数が短い物件では 購入5〜10年目に到達することが多く、出口検討の重要なシグナルになります。
4. 売却タイミングの定石
- 長期譲渡区分に入った直後（保有6年目以降）：税率が一気に下がり、手残りが最大化しやすい。
- デッドクロス到達前：キャッシュフロー悪化を回避。
- 大規模修繕直前：修繕負担を買主に移せる。
- 金利上昇期：キャップレート上昇で売却価格が下がる前に出口を切る。
5. 売却チャネルの選択
- 仲介（個人投資家向け）：時間はかかるが価格が高い
- 買取（業者）：3〜6ヶ月で現金化、ただし価格は仲介比80〜85%
- ファンド・REITへの売却：大型物件・収益安定型に向く
6. RE/ANALYSIS の出口戦略アドバイザリ
Proプランでは、物件の構造・取得価格・NOI・限界税率から、AI が推奨売却年と タイミング戦略・バリューアップ施策・税務最適化・出口チャネルを助言します。