1. 税率の違い
短期譲渡 (取得から5年以内) 合計 39.63% 所得税30% + 復興2.1% + 住民9% 長期譲渡 (取得から5年超) 合計 20.315% 所得税15% + 復興2.1% + 住民5% 「取得から5年」の境目: 売却年の1/1時点で5年超か
2. 譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 譲渡価額 − (取得費 + 譲渡費用) 取得費 = 物件価格 + 取得時諸費用 − 減価償却累計 譲渡費用 = 仲介手数料 + 印紙税 + 違約金 等
3. 実例
2,500万円で取得・10年保有後3,000万円で売却 減価償却累計 263万円(年26.3万×10) 取得費: 2,500 + 175 − 263 = 2,412万円 譲渡費用: 約110万円(仲介3% + 印紙) 譲渡所得: 3,000 − 2,412 − 110 = 478万円 税額: 478 × 20.315% = 約97万円
4. 5年ジャストで売る注意点
- 「1月1日時点で5年超」が要件 → 12月売却でも該当年1/1基準
- 新築物件は購入から6年目以降が安全
- 短期譲渡課税のミスは1物件で数百万円規模
5. 結論
短期譲渡課税はインパクト大。5年目の年末ではなく6年目以降に売却するのが原則。出口の戦略を購入時点から逆算してください。