サンプル設定（保有10年目）
購入時: 2,500万円 / 借入2,000万・1.8%・35年
10年後: ローン残債 約1,560万円
市場想定売却価格 2,300万円
保有継続なら年間CF 約17万円（家賃下落織込後）判断軸1：今売った場合の手残り
売却価格 2,300万円 − 売却諸費用(3%) -69万円 − ローン残債 -1,560万円 税引前 売却益 671万円 譲渡所得税(長期20.315%) 取得費=2,500万-減価償却累計360万=2,140万円 譲渡所得=2,300-69-2,140=91万円 税額=91×20.315%≈18万円 税引後 手残り 約 653万円
判断軸2：保有継続のIRR
残り20年保有した場合、年間CF約17万円＋元本返済による資産形成＋20年後の売却想定。
年間CF 17万円 × 20年 = 340万円 20年後の想定売却額 1,500万円(築年下落) 20年後の残債 0円(完済) => 20年運用IRR ≈ 4.2%
判断軸3：今売って再投資した場合のIRR
手残り653万円を自己資金に 新規物件 3,000万円・利回り8%地方一棟想定 => 想定IRR ≈ 7.5%（リスクは上昇）
判断軸4：デッドクロスの近さ
減価償却終了年（例：購入12年目）が近いほど、税負担急増でCF激減。 デッドクロス前の売却は税効率の観点で合理的です。
結論フロー
- 売却IRR > 保有IRR + リスクプレミアム3% なら → 売却検討
- デッドクロス2年以内 → 売却優位
- 残債 > 売却想定価格 → 売却不可（持ち続け or 追い銭）
- 再投資先が無い → 保有継続が安全
