1. チェックすべき9項目
① 表面利回り 想定家賃 or 現況家賃かを必ず確認 ② 賃料 相場+10%以上なら過大表示 ③ 入居状況 満室表記でも数ヶ月内退去予定あり ④ 築年数 増築・大規模改修の正確な履歴 ⑤ 土地形状 旗竿地・私道負担で評価激減 ⑥ 接道 2項道路・私道は再建築可否要確認 ⑦ 建ぺい/容積 既存不適格は新築不可 ⑧ 修繕履歴 大規模修繕済か・近年費用累計 ⑨ 管理状況 自主管理 or 委託・管理費滞納
2. 「想定利回り」の罠
「想定家賃」は売主の希望値。現況空室物件で「満室想定利回り12%」は、空室埋めに3〜6ヶ月かかる前提で実利回りは8%程度に。必ず周辺成約事例で再計算。
3. 入居状況の確認
- 賃貸借契約書のコピーで実賃料・契約期間
- 過去2年の退去率(レントロール)
- サブリース契約の解除条件
- 滞納・トラブル履歴
4. 「リフォーム済み」の解釈
「フルリノベ」表記でも、給排水管・電気容量・床下構造は手付かずなことが多い。表層リフォームか躯体まで手を入れているかを見積書ベースで確認。
5. 結論
マイソクは 「売主視点の最大値」と理解し、各項目を相場/契約/履歴で裏取りすること。3つ以上「盛り」が見つかったら見送りで構いません。