1. 金利+1%のインパクト
ローン 2,000万円・残期間30年 現状 1.8% → 月返済 71,900円 +1%後 2.8% → 月返済 82,200円 月10,300円 / 年12.4万円のCF減 DSCR 1.23 → 1.07 まで悪化
2. 5つの打ち手
① 繰上返済（期間短縮型） ② 一部借換（金利の低い金融機関へ） ③ 全額借換（最も効果大・諸費用30〜50万円） ④ 固定金利切替（手数料負担あり） ⑤ 売却して残債圧縮（出口前倒し）
3. 効果の比較
打ち手 効果(月) コスト 実行しやすさ 繰上500万円 −18,000 現金500万 ◎ 一部借換 −15,000 約20万 ○ 全額借換 −15,000 30〜50万 △ (審査) 固定化 ±0 1〜2% ○ 売却 残債解消 仲介費3% △
4. 優先順位
- 余剰現金200万円〜: 繰上返済を即実行
- 余剰なし: 借換見積を3行から取得
- 2棟目以降の追加融資余力あり: 借換+繰上を同時
- 出口近い: 売却タイミング前倒し
5. 結論
変動金利のままで耐えるより、「複数の打ち手を金利水準別に準備」しておくのが正解。+0.5%で繰上、+1.0%で借換、+1.5%で固定化、+2.0%で売却検討、といったルール化が有効です。