1. 売主属性別の受容ライン
売主タイプ 指値受容率 個人・任意売却 10〜25% 個人・相続物件 8〜15% 個人・住替え 3〜8% 不動産会社・在庫 3〜10% ファンド出口 5〜15%（決算前後） 仲介業者経由 5%前後
2. 在庫期間と指値の関係
ポータル掲載から 3ヶ月超で5%、6ヶ月超で10%、1年超で15% の指値が通りやすくなる。新着物件の指値はほぼ通らない。
3. 指値が通りやすくなる材料
- ✅ 融資内諾済 (買付の確実性)
- ✅ 現金or自己資金30%以上
- ✅ 早期決済(1ヶ月以内)
- ✅ 瑕疵免責 or 現況有姿条件
- ❌ 「とりあえず指値だけ入れる」(信用低下)
4. 提示順序のテンプレ
① 物件価値毀損ポイントを3つ指摘(根拠提示) ② 周辺成約事例で適正価格を提示 ③ 指値後価格と買付条件(融資/決済日)をセット提示 ④ NG時の次条件(中間提示)を準備
5. 結論
指値は 「物件愛と根拠」のセットで通る。値切りだけ目的の指値は仲介業者から相手にされなくなる。中期的に複数物件を見るなら誠実な指値運用を。