日本非居住者源泉徵收稅(20.42%)

1. 由誰扣、扣什麼

依日本稅法,支付租金給非居住者業主的人必須代扣 20.42%(所得稅 20% + 復興特別所得稅 0.42%),並於次月 10 日前繳交稅務署。

• 法人租客:租客直接代扣。
• 個人自住用租客:免除——不需代扣。
• PM 公司作為代理:多數 PM 代辦代扣、申告與繳納。

2. 現金流範例

月租金:                    ¥110,000
源泉徵收(20.42%):        −¥22,462
PM 費(7%):               −¥7,700
固定資產稅預留:            −¥10,000
貸款月付:                  −¥60,000
                           ────────
您實收:                    ¥9,838

¥22,462 沒有消失——年度可退回——但在次年 3 月之前,那是日本政府的錢,不是您的。

3. 納稅管理人

每位在日本有來源所得的非居住者必須指定納稅管理人(nōzei-kanri-nin)。此人接收稅務通知並代為申告。選項:

• 您的 PM 公司(¥3,000–¥10,000/月,常包含在服務內)
• 日本稅理士(¥50,000–¥200,000/年)
• 信任的在日個人(免費,但需承擔連帶責任)

4. 年度確定申告

次年 3 月 15 日前完成。內容:

1. 申報毛租金並扣除實際費用:PM 費、固定資產稅、保險、修繕、貸款利息(不含本金)、以及折舊。
2. 算出真實課稅所得——通常遠低於毛租金。
3. 與已代扣的 20.42% 比較,幾乎都有退稅。
4. 退稅在 4–8 週內匯至納稅管理人的日本帳戶。

5. 折舊是最大槓桿

日本建物依法定耐用年數折舊:

• 木造:22 年
• 輕量鋼骨:19 或 27 年(依厚度)
• 重量鋼骨:34 年
• 鋼筋混凝土(RC / SRC):47 年

超過法定年限的中古物件套用短縮制,常產生 4–8 年極大的帳面虧損,足以完全遮蔽日本租金所得。特別是老木造住宅,是海外高所得投資人常用的節稅工具(不過 2020 年稅制改革封鎖了日本居住者以海外不動產抵損的通道,請依您自身身分確認現行規則)。

6. 租稅協定——改變什麼

日本與所有主要市場(美、英、新、港、澳、台灣)都有租稅協定。就租金所得而言,協定不會免除日本稅——日本保留來源國課稅權。協定的作用:

• 母國提供扣抵,避免同一筆所得雙重課稅
• 減少或免除其他所得(股利、利息)的預扣稅——不含租金

實務結論:先足額編列日本稅,再向母國申請扣抵。不要假設協定會讓日本稅消失。

7. 出售時的資本利得

非居住者出售時,買方會從毛售價代扣 10.21%(若售價 ≤ ¥100M 且買方作為自住則免除)。之後申告計算實際資本利得稅:

• 持有 > 5 年:15.315% 國稅 + 5% 地方稅 = 20.315%
• 持有 ≤ 5 年:30.63% + 9% = 39.63%

超扣部分於申告後退回。

8. 正確建模的方法

每一件案件的現金流都應列三行:稅前 NOI、扣繳後現金、退稅後真實所得。RE/ANALYSIS 對非居住者業主自動計算三者—— 在您關注的物件上試算。